ขั้นตอนการทำงานของนายหน้า ตอนที่ 3

เมื่อวานคุยเรื่อง การลงโฆษณา การอัพเดตข้อมูล วันนี้มาต่อเรื่อง การเก็บข้อมูลลูกค้ามันมีประโยชน์ยังต่อสักนิดสักหน่อยนะครับ

#การเก็บรายละเอียดลูกค้า คือ ทางผมจะสอนเรื่องการเก็บรวบรวม ข้อมูลลูกค้าให้แยกกันเป็นชุดๆเพื่อจะได้แยกโซน ความต้องการของลูกค้าให้ ถูกต้อง จะได้ไม่เสียเวลา โยนทรัพย์ชิ้นนั้นชิ้นนี้เสนอไปมั่วถ้าเราทำแยกและคัดกรองข้อมูลดีๆมันก็ง่ายต่อการนำเสนอที่ตรงจุดไม่ใช่หว่านแหไปเรื่อยๆสรุปง่ายๆ คือ เมื่อเราทำ farming Listing ลงโฆษณาประมาณอาทิตย์ถึงสองอาทิตย์ ก็เริ่มมีคนซื้อโทรเข้ามาสอบถามข้อมูล คือ ว่าถ้าเราทำข้อมูลน่าสนใจเป็นมืออาชีพลูกค้าหรือคนที่โทรเข้ามาหาเราจะแบ่งเป็น 2 กลุ่ม

กลุ่มที่ 1 คือ นายหน้า แบ่งออกได้เป็นสองแบบ - นายหน้าระบบ คือนายหน้าสังกัดบริษัทเขาจะมีช่วงเวลาโทรหาทรัพย์ส่วนใหญ่จะเป็นช่วงประมาณ 13:00 น. - 15 : 00 น. แต่ย้ำนะครับเป็นบางบริษัท เวลาโทรหาทรัพย์จะไม่ตรงกัน ก็แล้วแต่ละบริษัท จะมีเงื่อนไขบริษัทยังที่กำหนดในการโทรหาทรัพย์ หลังจากที่เราได้พูดคุย เราก็จะพอรู้แนวทางว่า อะไรยังไง ถ้าเป็นบริษัทที่น่าเชื่อถือได้ เราก็เก็บข้อมูลไว้เผื่อบางที่อาจจะมีโอกาสได้โคโบรค กับเขาแต่จริงๆผมจะเน้นเลยนะครับว่าเราจะไม่โคโบรค แต่ที่กรณีที่ต้องโคโบรคก็ คือ กรณีที่เขามีลูกค้าพร้อมซื้อ ตามที่บอกครับ บริษีทที่น่าเชื่อถือถ้าออเดอร์ตลาดไม่ต้องทำครับ ไม่จบเสียเวลาเราครับ ถ้าเป็นบริษัทพอทำได้ เราก็เก็บข้อมูลไว้ บางครั้ง พอเราได้คุยกับนายหน้าบริษัทจบบางทีก็จะมีลูกค้าคนซื้อเจ้าเดียวกันที่บริษัทอื่นหาให้โทรเข้ามาโดยตรง เพราะอาจจะไปเจอโฆษณาเราทางสื่อออนไลน์ โทรมาหาเราบางทีเราก็จะนึกออกเลย ว่าเป็นลูกค้าเจ้าเดียวกับที่ให้นายหน้าบริษัทหาทรัพย์ให้ เครสแบบนี้เจอเยอะครับ ที่นี้เราก็พอมีข้อมูลมาบ้าง เราก็พอเดาทางถูกแล้ว รู้เลยว่า คนซื้อเจ้านี้ไม่ผูกขายขาดกับบริษํทไหนหาไปเรื่อยๆ เราก็ต้องลองกันบ้าง คือ เราก็ลองส่งข้อมูลทรัพย์ที่เรามี ในโซนที่ลูกค้าต้องการ อย่างสมมุติว่าเขาต้องการโซน ลาดกระบัง ซ.46 ขึ้นไปไม่เกิน ซ.60 เอาละครับทีนี้ Farming ที่เราทำเตรียมไว้เริ่มทำงานแล้ว เขาระบุมาแล้ว แบบนี้จัดสิครับรออะไร(คือจริงๆถ้าเรามีข้อมูลที่ดีพอ คำถามเราจะเยอะ จะถามลูกค้าได้หมดทุกอย่างละเอียด เพราะเราทำ Farming มาแล้ว ต้องการโซนไหน งบเท่าไหร่ สร้างอะไร จริงๆในใจเรารู้แล้วว่าแถวนั้นคืออะไรราคาเท่าไหร่สร้างอะไรได้บ้าง ถ้าตรงที่เราเช็ค เราก็พอทำได้ แต่ถ้าเงื่อนไข ไม่ตรงก็หยุดครับไม่จบ อย่างบอกจะซื้อสร้าง โรงงาน แบบนี้หยุดเลยครับ ไม่ได้ขายแน่นอน เพราะอะไรนะหรอ โซนสีไม่ให้ครับ ซื้อไปก็ขออนุญาติไม่ผ่าน ก่อนจะซื้อสุดท้ายเขาก็ต้องเช็คละเอียดอยู่ดีเราชิงบอกก่อนเลย ไม่มีอะไรประมาณนี้ครับก็ Farming เราแน่นแล้วนี่ครับ )ถ้าฟังดูแล้วอย่าง สร้างอพร์ทเม้นอะไรทำนองนี้พอได้เราค่อยเช็คละเอียดอีกที ทีนี้ก็จัดการส่งข้อมูล ให้เลยครับ เพราะเท่าที่ ถ้าเราได้ทำ Farming มาแล้วเราจะรู้เลยซอย 46-60 มีขายทั้งหมด 6 แปลง ราคาเท่านั้นเท่านี้เราก็รู้ก่อนแล้วเพราะเราทำการบ้านมาดี มันมีขาย แค่ 6 แปลง ถ้าเราส่งแล้วไม่สนใจ อันนี้ก็หยุดได้เลยเหมือนกันครับ แต่การส่งข้อมูลลูกค้าประเภทนี้ทยอยส่งครับ ไม่ต้องส่งครบที่เดียวหยั่งเชิงก่อนเอาที่พอรู้เรื่องพอ บางทีอาจจะไม่ซื้อจริงแค่เช็คราคา เพราะกำลังติดว่าจะทำอะไร อีกอย่างเราก็รู้แล้วว่าลูกค้าเจ้านี้ไม่ยึดติดกับ บริษัทไหนหาไปเรื่อยๆว่างั้นเถอะ เราก็ปล่อยข้อมูลให้หมดไม่ได้ สุดท้ายส่งให้ 6 แปลงเท่าที่มีขาย ในโซนที่ต้องการ ถ้าเขาไม่สนใจ ก็ตัดจบไปเลยครับ ทำไปก็ไม่มีประโยชน์ เราจะไปเอาที่ไหนมาขายให้อีกใช่มั้ยละครับ หรือบางทีถ้าช่วงแรกไม่สนใจ สุดท้ายพอหาไปจนหมดหนทางหา ก็ย้อนกลับมาหาเราอยู่ดีครับ คำเดิมครับ ก็ที่ดินมีแค่นั้นอ่ะจะไปเอาที่ไหนครับครับ คำถามอีกอย่าง แล้วถ้าเขาจะซื้อทำไมเขาต้องกลับมาหาเรามั่นใจขนาดนั้นเลยหรอ ทั้งๆที่รู้ว่า เขาไม่ยึดติดกับใครบริษัทไหน ทำไมไม่ไปหาเจ้าอื่นแบบนี้ครับ ถ้าเขาซื้อจริงแล้วกลับมาซื้อ คุณลองคิดดูนะถ้าคุณเป็นคนซื้อคุณจะซื้อสินค้ากับใครต้องเปรียบเทียบข้อมูลคนที่ขายก่อนทุกครั้ง ระหว่างคนที่ทำข้อมูลละเอียดกับ Farming แน่น Listing ครบ กับการที่วิ่งไป คลำทางเอง เพนาะยังไงเขาก็ไม่ได้จ่ายค่าคอมเองยังไงก็ใช้นายหน้าดีกว่า ถ้าใช้นายหน้าเขาก็ต้องเลือก คนที่น่าเชื่อถือที่สุด ข้อมูลแน่นสุดละครับ ถ้าเราทำดีๆโอกาสก็มีสูง ถ้าท่านใดได้ดูตัวอย่างการทำข้อมูล ที่ผมลงไว้ครั้งก่อนที่ผมโพสตัวอย่างเล่มไว้ ก็จะเข้าใจบ้างว่าคืออะไร ที่เขาต้องเลือกเรา จริงทุกๆส่วนมันต้องประกอบกันทั้งหมดครับ คนซื้อจริงมันคำถามแล้ว บริษัทอื่นก็มี เขาก็ทำข้อมูลรายละเอียดเหมือนเราได้นี่ มันก็ใช่ครับ แต่เขาไม่ได้ทำ เพราะการทำข้อมูลแบบนี้มันมีค่าใช้จ่ายหลายพันและมันเสียเวลาเยอะ และส่วนมากบริษัทเขาไม่มีสอนทำครับ และส่วนมากทฤษฏี จ๋า เสร็จก็ตัวใครตัวมันอันนี้ผมอ้างอิงกับบริษัทที่ผมรู้จักนะครับ อีกอย่าง บริษัทเขาไม่ให้พนักงานมานั่งทำข้อมูลครบแบบนี้หรอกครับนอกจากจะเป็นการดีลงานช่วงท้าย ใกล้จะจบงาน ถึงจะทำสรุป ถ้ามาเสียเวลานั่งทำข้อมูลเหมือนเราวันๆนึงไม่ต้องทำอะไรครับ ส่วนมากบริษัทเขาเน้นหาทรัพย์ เน้นจำนวนทรัพย์ครับ แต่เราเองต้องทำให้คนบเพราะเรากำลังหาเงินกำลัง ต้องทำสิ่งที่ดีที่สุดให้กับตัวเอง เราไม่ได้กินเงินเดือนใครครับ เราต้องอยู่ความเป็นมืออาชีพของเราเอง

#ขอยกตัวอย่างอีกเรื่องอาจจะคล้ายๆกันครับ

คือ อะไรที่มันมีแค่นั้นก็แค่มีนั้นครับราคาเขาขายกันแค่นี้ก็ต้องซื้อประมาณเท่านี้ถึงจะจบ ที่ดินก็หมือนกัน มันมีขายแค่นั้น ถ้าไม่เอาเราก็ไม่มีที่จะหาให้ได้ครับ แล้วเราจะทำให้เหนื่อยทำไมมันก็ไม่ต่างกับประเภทที่ประกาสหาซื้อที่ดิน อย่างเช่น ต้องการที่ดินสุขุมวิทซอยทองหล่อ ต้องการ 5 ไร่ มีงบ 1,500 ล้าน ออเดอร์แบบนี้ เห็นนายวิ่งกันเพียบ เพราะอะไรหรอ ครับ เพราะเขาประเมินทรัพย์ไม่เป็น วิเคราะห์ไม่เป็น พอได้ยินยอดซื้องบซื้อพากันวิ่งลุยกันหนักเลย ฟังดูเหมือนเงินเยอะนะครับตั้ง 1,500 ล้าน น่าสนมั้ยครับ ดีดค่าคอมดู โหว..แรงมาก ค่าคอมตั้ง 45 ล้าน มาแล้วครับฝันหวานมาเชียว ทั้งวิ่งงานทั้งทะเลาะกัน เรื่องค่าคอมแบ่งกันไม่ลงตัว ทั้งๆที่งานไม่มีแม้วี่แววว่าจะจบ สายนี้ก็ชัดติดเจ้า สายนั้นก็ชัวร์ติดทุน (แต่ไม่เคยเห็นทุนได้ยินเขาว่ามาบอกไม่ได้ความลับนายไม่ให้เปิดเผยประมาณนั้น ) อีโก้ นี่เต็มพื้นที่เลยช่วงนั้น เพราะมีแต่มืออาชีพวิ่งกันทำมานานกันทั้งนั้น บางครั้งเวลาถามว่าใครซื้อ ก็นุ่นนี่นั่นใหญ่โตมโหฬารท่านนั้นท่านนี้ 555+ ผมเคยถามนะเวลามีคนบอกว่าให้ผมช่วยเจาะที่ให้หน่อยแต่ไอ้เราก็รู้อยู่คุณเลขาทุน ทำงานใหญ่ขนาดนี้เรื่องแค่นี้ยังไม่รู้อีกแทนที่จะได้หน้ากลับเสียหน้าเพราะขายโง่ สรุป คือ ถ้าเป็นผมนะไปไกลๆเลยนะเลขาทุน จะไปหาซื้อที่ไหนเงิน 1,500 ล้าน ที่ทองหล่อ เขาขายกัน อย่างต่ำก็วาละ 1.5 ล้านถึง 2 ล้าน แล้ว มันเป็นออเดอร์ที่เป็นไปไม่ได้แล้วจะวิ่งงานให้เหนื่อยทำไมใช่มั้ยครับ อันนี้ที่ผมยกตัวอย่างเพราะอยากให้รู้ เพราผมถือว่ามันเป็นหลุมพรางหรือเรียกอีกอย่างว่ากับดักนายหน้า ถ้าใครเจอระหว่างทางที่เดินงานกับผมจะได้แยกออกเดี๋ยวจะท้อเสียก่อน พวกประเภทนี้ไม่ต้องไปหวังครับ ถ้าเราวิเคราะห์งานเป็น ทำ Farming Listing ครบอย่างละเอียด ถ้าจะซื้อแถวนั้น จริงๆ เลขาทุนต้องบอกนายทุนไปแล้ว จะมาหาให้นายหน้าด่าทำไมหลอกให้เขาวิ่งสุดท้ายก็ไม่ได้ซื้อขายกันอยู่ดีถ้าจะซื้อแถวนี้ คุณต้องตั้งงบมาก่อนอย่างต่ำต้อง 3,000 ล้าน ประมาณนี้ครับ มาวิ่งหาให้เมื่อยตุ้มทำไม พอเข้าใจบ้างมั้ยครับที่ผมสื่อ ทำนายหน้า อย่าไปหลงเข้ากับดัก เกี๋ยวจะไปไม่ถึงฝั่งท้อ ซะก่อน อย่างที่บอกครับ บางทีผมอาจจะยกตัวอย่างเหมือนเหยียดอาชีพตัวเองแต่อยากให้มองเห็นภาพบางคนที่ไม่เคยอยู่วงนี้มาก่อนหรือเพิ่งเข้ามาทำ อาจจะไม่เคยรู้แต่วงการนี้เป็นแบบนี้จริงๆหลอกกันไปหลอกกันมาครับ ไม่มีหรอก ยอดเป็นพันล้าน ถ้าคุณไม่เก่งแบบสุดๆไม่มีใครให้ทำหรอกครับ เต็มที่ก็ปล่อยมดงานมาปั่นราคาที่ครัง ยกตัวอย่างออกนอกเรื่องยาวเลยกลับมาต่อครับ

- นายหน้า อิสระทั่วไป ข้อนี้สั้นๆง่ายๆครับไม่มีประโยชน์ต่อส่วนไหนของเรา ปิดจบครับไม่โครโบรค ไม่อะไรทั้งสิ้น เดี๋ยวคุณจะเหนื่อยฟรี คุณจะได้นั่งทำเอกสาร อยู่คนเดียว เป็นทั้ง ธุระการทั้งบัญชีให้เขา เขาก็ได้แค่ส่ง ไลน์ส่งเฟสหาคุณ แล้วก็โทรตามจิกคุณ ไม่ทำอะไรทั้งสิ้น แล้วสรุปสุดท้าย งานกำลังจะจบหรือเหมือนจะจบ เพราะแต่งเรื่องสร้างเรื่องขึ้นมา (สลีเด็ดได้ยินเขาว่ามา)ก็ทะเลาะกันเรื่องค่าคอมกันอีก ทั้งๆที่งานยังไม่ได้เริ่ม และไม่มีมุมมองว่าจะจบ คนนั้นคนนี้คิดมโนตัวเลขไปไกล ตัดค่าคอมกันแล้ว ก็สุดแล้วแต่ละบุคคลจะพิจารณานะครับผมได้แค่แนะนำ แต่โดยประสบการณ์ส่วนตัวผมสิบกว่าปีการโครโบรค กับนายหน้ากลุ่มนี้จะเป็นแบบนี้ทั้งหมดครับแต่งานไม่เคยจบจากสายงานนี้เลยสักชิ้น ถึงแม้จะบอกว่ามีทุนพร้อมซื้อ มีเงินเป็นหมื่นเป็นแสนล้านก็ตาม ให้เขารวยเถอะครับเดี๋ยวปัญหาจะตามมาถึงคุณ ถ้าคุณอยากเป็น พนักงานทำเอกสาร หรือแมสเซนเจอร์ก็ลองดูวิ่งส่งเอกสารส่งเลขาทุน(ลม) 555+ผมเคยลองมาหมดแล้วครับที่บอกมาทั้งหมดนี้ครับ

กลุ่มที่ 2 คือกลุ่มผู้ซื้อ ก็จะมี 2 แบบ 2.1 กลุ่มผู้สนใจซื้อระบุแปลงที่เห็นโดยตรงอธิบายสั้นๆนะครับเดี๋ยวมันจะยาวเกินค่อย ไปต่อกันอีกรอบคือ คนที่เห็นโพสขายทรัพย์เราแล้วโทรมาสอบถามโดยตรงเพราะความสนใจ เราก็เก็บข้อมูลแยกไว้ ที่นี้เรารู้แล้วว่าคนนี้ต้องการทรัพย์โซนนี้ตอนนี้ มีเท่าไหร่ งัดออกมาเสนอครับ ถ้าเสนอไปทั้งหมดแล้วไม่ซื้อก็แสดงว่าไม่ได้ตั้งใจซื้อเต็มที่ คือ พฤติกรรมข้อมูลคนซื้อเราต้องแยกให้ออกด้วยจากการสัมภาษณ์ทางโทรศัพย์เอาง่ายๆเราเดาไว้ก่อน 2.1.1 กำลังหาข้อมูล จะซื้อในอนาคต 2.1.2 หาไว้ถ้าตรงงบซื้อได้เลยหรือหาข้อมูลไปคุยกับธนาคารเรื่องกู้ 2.1.3 ซื้อในเร็วๆนี้ พร้อมที่จะซื้อเพราะต้องดำเนินกิจการต่อ และมีวงเงินที่ปรึกษา ธนาคารมาแล้วกลุ่มนี้จะรู้ทุนตัวเองดี โอกาสจบสูงเราเก็บข้อมูลเป็นส่วนๆไป กลุ่มที่2.1.1กับ2.1.2 จะมีความสำคัญกับเราตรงที่การทำการตลาด Re-marketing เพราะเรามีข้อมูลเขาทั้งหมดจากการสอบถาม ถ้าเมื่อไหร่ เขาพร้อม เราก็ รีมาร์เก็ต ไปเรื่อยๆเดี๋ยวเขาก็ติดต่อกับมาเองอย่างว่าละครับ ไม่มีใคร ซื้อทรัพย์ เป็นหลายล้านภายในเวลาอันสั้น ขนาดเราไปซื้อผัก ตลาด กำละ 10 บาทยังเดินวนจสเหนื่อยเลยเลือกแล้วเลือกอีกกว่าจะซื้อ ครับคนอื่นก็เหมือนกันครับ

2.2 กลุ่มลูกค้าผู้ซื้อ มาจากทรัพย์อื่นๆ คือ ผู้ซื้อที่มาจากไปเจอข้อมูลของเราแปลงอื่นแต่ ดูความน่าเชื่อถือเรา เลยลองสอบถามดู ส่วนมากคำถามของลูกค้ากลุ่มนี้ที่เจอ บ่อยๆคือ "#มีที่ตรงนั้นขายมั้ยค่ะ" "#ตรงนั้นพอมีมั้ยราคาเท่าไหร่" " #คุณพอมีแถวนี้มั้ยครับ" จะประมาณนี้ครับ ที่นี้เราก็เดาทางออกแล้ว จะจัดการกับลูกค้าแต่ละกลุ่มยังไง เริ่มมองออกยังครับ ว่าเราจะหาคนซื้อยังไง อันนี้เป็นตัวอย่างบางส่วนที่ไม่ได้ลง ข้อมูลรายละเอียด ลึก เพราะอยากให้ทุกท่านศึกษาข้อมูลเบื้อต้นไปพร้อมๆกันสมาชิกในกลุ่มเริ่มเข้ามาเรื่อยๆโดยที่เต็มใจเข้ามาผมไม่ได้เชิญแบบจะเชิญโดยตรงใช้ความสมัครใจ ผมยินดีถ่ายทอดประสบการณ์ทุกอย่างให้ท่านอย่างละเอียด ผมยืนยันได้เลยครับ ทุกคนที่เรียน จบคอร์สนี้มีรายได้ 1,000,000 % ขึ้นอยู่กับว่าคุณจะทุ่มเทกับมันขนาดไหน ยอดเงินที่ได้จะเป็นตัวตัดสินคุณเอง จริงๆผมตั้งใจจะปิดรับในกลุ่มแค่ 50 แค่นั้นครับ ถ้าเป็นประโยชน์ ฝากกดไลค์ กดแชร์เพื่อรับข่าวสาร ข้อมูลดีๆจากวงการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ด้วยนะครับ

---

#นายกหน้าอสังหาริมทรัพย์ #คอร์สอบรมนายหน้า #หลักสูตรนายหน้าอสังหา #ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ #ขายฝาก #จำนอง