เรื่องขั้นตอนการทำงานนายหน้า ตอนที่ 2

เรื่องนายหน้าสาย เจาะ

สรุปขั้นตอนการทำงานแบบกว้างของนายหน้า

- ค้นหาทรัพย์ สอนอย่างละเอียด รวมทั้งเน้นการเจาะหาเจ้าของ(หาง่ายๆ) หานายทุน หายังไง ?

นายทุนคือใครก็ คือบริษัทหรือคนทั่วไป ที่มีรายได้และกำลัง และต้องการลงทุนหรือ ซื้อเพื่ออยู่อาศัย มีแค่สอง แบบคนกลุ่มนี้เยอะแยะ แม้กระทั่งตัวคุณเองก็คือนายทุนที่พูดถึง ถ้าคุณมีเงินคุณก็ซื้อ แต่..หัวใจสำคัญที่ผมจะสอนไม่ได้สอนแค่นั้นผมจะสอนคัดกรองยังไง จากนายทุนเป็นล้านที่ว่านี้ให้ เหลือเฉพาะที่กำลังจะซื้อมีต้องการจริง แต่ทุกคนมีโอกาสซื้อทรัพย์ได้หมด นี่แระสิ่งที่นายหน้าเข้าใจกันผิดๆว่านายทุน

ไม่มีใครมีเงินถุงเงินถังมาซื้อทรัพย์เก็บ เขาเก็บกระแสเงินสดไปทำอย่างอื่น ประเภทซื้อเกร็งกำไรมีน้อย เต็มที่ก็ไม่กี่บาทเขาเก็บเงินสดไว้หมุนในธุรกิจ หรืออีกอย่างถ้าจะว่าไปคำว่านายทุนพวกที่จะขึ้นโครงการ กลุ่มนี้ก็พอเรียกว่านายทุนได้ แต่ในความเป็นจริงบริษัทพวกนี้ก็ไม่ใช่จะซื้อกันง่าย นานๆซื้อทีนึง จะซื้อทิ้งไว้ 2-3 ปีกว่าจะขึ้นโครงการนอกจากที่แปลงนั้นถูกจริงๆเหมือนขายขาดทุนทุกวันนี้ เขาหันมาเล่น งานขายฝากกันหมดแล้วครับเจ้าของโครงการ อย่างบริษัทเก่าผมคุยกัน 2 ปีประชุมแล้วประชุมอีกกว่าจะได้ขึ้นคอนโดสักแท่งคำว่านายทุนที่เรียกได้เต็มปากก็มีแค่นายทุนรับจำนอง ขายฝากแค่นั้นครับ

#สรุป คือ สอนวิธีหาคน 2 กลุ่มนี้ คนขาย คนซื้อคนขายเป็นได้ทุกบริษัท ทุกคนที่ขาดทุนคนซื้อเป็นได้ทุก บริษัท เป็นได้ทุกคน คนที่มีเงิน

แผ่นที่ 1 การค้นหาข้อมูลจากเน็ท เราหาจากเวปยังไง ไม่ต้องห่วงครับถึงคนอื่นจะบอกว่ายาก การหา LISTING มีหลายบริษัทใครมี Lising เขารับซื้อนะครับ 1,500-3,000 แล้วแต่เงื่อนไขที่ตกลงกัน แต่ของเราถ้าทำเสร็จคงจะแพงน่าดู ผมพูดได้เต็มปากครับ ไม่มีหลักสูตรพวกนี้ที่ไหนสอนครับ คิดเองด้นสดเอง เอาแค่คำเรียกตามภาษานายหน้ามาพูดให้ดูดีเพราะผมไม่รู้จะตั้งชื่อสิ่งที่ผมสอนว่ายังไง แต่ก่อนผมเรียกมันว่าInverse maketing จากนายหน้าสู่ สู่นักพัฒนาสุดท้ายก็กลายเป็นนักลงลงทุน นักลงทุนนะครับไม่ใช่นายทุน เอาเป็นว่ามีเวปไซด์ที่สำหรับค้นหาเยอะแยะแจกไปเป็นร้อยสองร้อยเวปครับ

แผ่นที่ 2 โทรหาทรัพย์ เพื่อเสนอบริการผมสอนเทคนิค แทรคติคการคุย เพื่อรับงานจากเจ้าของมีสคลิปให้ห้ามนอกกรอบจนกว่าจะคล่องและมีความรู้พอตัวในเรื่องนายหน้า ถ้าคุยเยอะคุยนอกกรอบ

ไม่ปิดช่องทางใฆ้ตัวเองโดนโจมตีเดี๋ยวจะกลายเป็นใบ้ไปไม่เป็นทุอย่างอยู่ที่การฝึกก็เหมือนที่เราคุยทุกวันไม่ต่างกันแต่ต้อเสริมทักษะความรู้เข้าไปด้วยจะได้น่าเชื่อถือ เจอคำถามแปลกๆที่ตัวเองยังไม่รู้จาก

กำลังดีๆจะกลายเป็นเสีย คุยบ่อยๆชินจนกลายเป็นเรื่องเดิมๆ ปกติ หาทางออกได้ตลอดทุกคำถาม

(มีสคลิปให้คุยไม่ต้องกังวล เพราะผู้สอนคุยจนปากแฉะมาแล้วครับตอบมาทุกคำถามครับ 555+)

แผ่นที่ 3 รับบริการ ตรวจสอบข้อมูลคุยเสร็จก็รับบริการเพื่อนำมา ตรวจสอบข้อมูล

ทำ Listing อีกทีเพื่อนำไปเสนอขายหรือทำการตลาดส่งไปหาคนที่เราเตรียมไว้หรือบุคคลทั่วไป ทุกวันนี้การทำการตลาดมันง่ายสื่อโซเชียลไปถึงกันหมด ไม่เหมือนสมัย 10 ปีก่อน ต้องใส่สูตรปีนเสาไฟติดป้าย เหงื่อท่วมเทศกิจมาแกะออก ก็ไปติดใหม่

แผ่นที่ 4 กับ 5 ทำListing แยกประเภททรัพย์ ที่นี้พอได้ ข้อมูลมา เราก็เริ่มตรวจสอบระเรงไล่หาข้อมูลประกอบกันให้กลายเป็น Listing ถ้า Listing ยิ่งละเอียดเท่าไหร่การคัดทรัพย์แยกประเภทยิ่งละเอียดเท่านั้น

Listing คือ อะไร ?

Listing คือ ทรัพย์ หนึ่งที่ที่มีข้อมูลประกอบกันหลายๆอย่างจนกลายเป็นหนึ่ง Listing ถ้าท่านใดได้ดูตัวอย่างข้อมูลที่ผมทำเล่มโพสไว้นั่นแระครับ เขาเรียกว่า 1 Listings แต่อันนั้นอาจจะ Listing เกิ้น... มันละเอียดไป เอาง่าย1 Listing ประกอบไปด้วย

- สำเนาโฉนด, 2.ระวางที่ดิน,ระวางแดง (จริงๆมีทั้งระวางจริงก็ดีสุดท้ายเขาก็ขออยูดี แต่เวลาลงประกาสห้ามลงเดี๋ยวโดนเจาะใส้แตก เจอผมนี้เจาะใส้แตกเลย พูดเล่นนะครับทรัพย์หาง่ายไม่ไปเจาะกันหรอก

- แผนที่วาดมือ แผนที่ทำจากคอม แต่ผมสอนให้ทำทั้งหมดแระครับไม่ยาก (กลับไปดูเล่ม ไม่ต้องกังวลไม่เก่งคอมก็ทำได้)

- รูปถ่าย, วิดีโอ (ผมมีบริการนำโดรนไปบินให้ถ้าทรัพย์เราคัดทรัพย์ชิ้นไหนสวยๆนายทุนไม่ต้องลง เข้าระบบเรานั่งดูอยู่บ้าน เห็นบิลไลฟ์สดไม่เสียเวลานอกจากจะหนีเมียไปเที่ยวอันนี้แถมครับ

- ราคาประเมินกรมที่ดิน , ราคาประเมินเอกชน(เอกชนก็เรานี่แระทำครับ เสียเวลาเรียนขนาดนี้แล้วไม่ต้องจ้างประเมินครับ แค่เราทำเล่มเองก็ราคาเป็นหมื่นแล้วเล่ม Feas. ย่อมๆครับ)

- ตรวจสอบราคาตลาด ง่ายๆ ยิ่งหาราคาแถวนั้นที่ขายได้เยอะเท่าไหร ยิ่งวิเคราะห์ประเมินราคาได้ละเอียดแยกเกรดทรัพย์ละเอียดยิ่งขึ้น อันนี้แล้วแต่บุคคล ว่าตั้งเป้าอยากได้เงินขนาดไหนยอมทนลำบากลุยงานตามยอดเงินที่ตั้งไว้ครับเป็นเรื่องปกติยิ่งงานใหญ่ยิ่งยิ่งต้องยุ่งยาก

- เอกสารโซนสี,ผังเมือง เบื้องต้นเราเช็คง่ายๆก่อนไม่ต้องถึงขั้นเข้ากรมโยธาและผังเมือง เอาแค่ให้เรารู้เพราะยังไงถ้าคนซื้อสนใจยังไงเขาก็ถาม ว่ามันสร้างอันนั้น อันนี้ได้มั้ย สร้างได้กี่ชั้น ถ้าตอบไม่ได้ก็ใบ้กินครับ เต็มที่ตอบไม่ได้จริงๆก็ ตอบเรื่องสีให้ได้ก่อน เรื่องกฏหมายเรื่อง ขุ้นอะไรได้บ้างได้กี่ชั้น ก็บอก "วลีเด็ด"ของทีมงานน้องๆผมเดี๋ยวหนูเช็คให้นะคะ แล้วก็มาถามครับ 55+ ถ้าตอบได้เองก็สุดยอดแสดงว่าเข้าขั้นครับ

-เอกสารที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ข้อนี้ก็คือ เอกสารทุกอย่างเตรียมไว้เฉยๆเผื่อเขาขอครับศึกษาให้เข้าใจ พอเวลาลูกค้านัดดูทรัพย์ พอคนซื้อเจอเจ้าของแล้วคุยถูกคอ อาจจะคุยเรื่องมัดจำเบื้องต้นกลายเป็นทนายทันทีครับอย่าลืมนะครับ ว่าอาชีพนายหน้าคือศูนย์รวมทุกหลักสูตรวิชา คณิต จิตวิทยา กฏหมาย สังคม เศรษศาตร์ อีกหลายๆอย่าง รวมทั้งฮวงจุ้ยด้วยถ้าขายให้คนจีน ได้คุยมายาวแล้วขอยกตัวอย่างสักหน่อย ทั้งทำเลและฮวงจุ้นสำคัญมาก เราต้องเดาลูกค้าให้ออก บางที่เราก็รู้ล่วงหน้าถึงแม้พาไปดูทรัพย์ยังไงก็ไม่จบแต่จำเป็นต้องไป เพราะจะได้ดึงไปทรัพย์อื่นของเราต่อ อย่างคนจีนบอกอยากไปดูคอนโด ซ.สุขุมวิท49 มีงบ 10 ล้านซื้อคอนโด แต่ถ้าเป็นทรัพย์เราเองไปแต่ถ้านายหน้าด้วยกันมาขอโครโบรคไม่ไปยังไงก็ไม่จบเพราะด้วยทำเลแถวนั้นคนญี่ปุ่นเยอะถึงแม้จะห้องสวยขนาดไหนพอพาไปดูแล้ว เขาเห็นทำเลรอบข้างเขาก็ไม่เอาอูย่ดี ถ้าไปอ่อนนุชกับรัชดามีลุ้น ก็เหมือนกันกับญี่ปุ่นถ้าให้มาแถวรัชดา ระบุชื่อคอนโดให้ด้วยก็ได้ LIFE CONDO ยังไงก็ไม่เอาเพราะส่วนมากมีแต่คนจีน กลุ่มที่มาทำงานเเมืองไทยด้วยถ้าใครไม่เชื่อถ้าอยู่ใกล้แถวนั้นพรุ่งนี้ไปดูครับว่าญี่ปุ่นเยอะมั้ย หรือว่าทุกวันเปลี่ยนไปแล้วหรอเพราะผมก็ไม่ได้ทำคอนโดมานานแล้ว แต่ถ้าญี่ปุ่นไปอ่อนนุช ก็อาจจะขึ้นมานิดนึงเพราะตรงนั้นมีทั้ง

ญี่ปุ่นและจีนกล้ำกึ่งกัน เพราะเป็นสุขุมวิทโซนออกไปด้านนอกถ้าเป็นฝั่นสุขุมวิทต้นๆเลขคู่ก๋ไม่

เอาอีกแระ มีแต่แขก ส่วนเรื่องฮวงจุ้ย ตัวอย่าง ถ้าคนจีน ซื้อคอนโด ถ้าอยู่ห้องริม หันหน้าฝั่งทิศใต้ และเห็นสระน้ำอันนี้มีโอกาสจบได้ครับประมาณนี้แระครับ เรื่องที่จะให้วิเคราะห์ออกนอกเรื่องจนได้ ตัวอย่างบางตอนครับยาวเฟื้อยเลยเพิ่งรู้ความถนัดของตัวเองก็วันนี้เอง 555+ ปี 54 นักเขียนมาคุยให้ร่วมงานเป็นคน ห้ข้อมูลอสังหาเขียนขาย ถ้าไปให้ข้อมูลเขาตอนนั้น คงรวยแล้วป่านนี้ 555+