ระยะร่น คืออะไร สำคัญยังไง

วันนี้ผมจะขอคุยถึงเรื่อง "ระยะร่น" กฎหมายควบคุมอาคารสักนิดก่อนนะครับ พอดีมีเพื่อนท่านหนึ่ง ถามเข้ามาเรื่อง ระยะร่น บอกว่าอ่านเจอใน คอร์สที่จะสอน ว่ามันคืออไร แต่แอดมินจะขอกล่าวแค่คร่าวๆพอได้รู้ รายละเอียดค่อยไปว่ากันในคอร์สสอนอีกที จริงๆเรื่องนี้ก็สำคัญพอสมควรครับ เพราะก่อนที่เรา จะประเมิน มูลค่าทรัพย์เป็น ก่อนที่จะประมาณราคาขาย หรือ ตั้งราคาขาย หรือก่อนที่จะทำข้อมูลส่งนายทุนเราต้องเอา ข้อนี้มา ประเมินประกอบด้วยว่าตึก อาคารต่างๆที่จะสร้างมันจะสร้างได้กี่ชั้น หรือขนาดกี่ ตรม. มันจะสามรถกำหนดราคาที่ดินว่ามันถูกหรือแพงได้ครับ จริงๆมันก็ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เอาเป็นว่าค่อยไปทีละขั้นตอนดีกว่านะครับ เลยจะขออธิบายแบบคร่าวๆครับ “ ระยะร่น ”อาจจะยาวหน่อยลองอ่านดูเล่นๆเผื่อเป็นประโยชน์ครับ ผมทำคลิปการ์ตูนประกอบง่ายๆทั้งดนตรีทั้งภาพอาจจะไม่เข้ากันสักเท่าไหร่ 555+ ต้องขออภัยมา ณ.ที่นี้ด้วยถ้าไม่เข้าใจยังไงสอบถามเพิ่มเติมเข้ามาได้นะครับการที่เราจะสร้างอะไรก็ตามในที่ดินแปลงหนึ่งๆ เราต้องคำนึงถึงเรื่องนี้ ถ้าเอากันจริงๆเราต้องมีแบบจากวิศวะกร เพื่อจะได้ไปขออนุญาตก่อสร้าง ต้องไปยื่นคำร้องขอใบอนุญาตจาก อบต. เทศบาล หรือใครอยู่เขตไหนก็ต้องไปขอเขตนั้นครับ แต่ความเป็นจริงก็ไม่ยากถึงขนาดนั้น ถ้าเราจ้างใครออกแบบเราก็ให้เขายื่นให้เลยง่ายดีครับ แต่สำหรับเราๆท่านๆที่เป็นนายหน้าต้องคำนวณเองแบบคร่าวๆ ของมูลค่า ที่ดิน ก่อนที่จะมองว่าราคาที่จะทำข้อมูลเสนอขายให้ผู้ซื้อน่าจะขายได้ หรือไม่ หรือจะทำข้อมูลส่งไปถ้ามันไม่ ใกล้เคียงกับราคาที่เหมาะสมก็ไม่ต้องทำไม่ต้องส่งครับเสียเวลาเสีย ค่าน้ำมันฟรีในการลงพื้นที่ตรวจทรัพย์เหนื่อยฟรี แต่ที่สำคัญ การก่อสร้างทุกอย่างต้องยึดกฎหมายการควบคุมอาคารเสมอครับ โดยเฉพาะเรื่องของ "ระยะร่น" ไม่ว่าจะสร้างบ้านหรืออาคารใกล้ถนนหรือสระน้ำสาธารณะก็ตาม ต้องเช็คระยะร่น ระยะห่าง จากระเบียงตามแนวเขตที่ดินให้ดีๆ ตรงตามกฎหมายควบคุมอาคารและข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร หรือ หลายๆจังหวัดที่มีการกำหนดให้ใช้กฎหมายควบคุมอาคาร ผังเมือง สร้างผิดโดนทุบทิ้งแน่ครับ 555+

ข้อกำหนดการบังคับเกี่ยวกับแนว ระยะร่นอาคารจากถนนสาธารณะ ที่ว่างด้านหน้า ด้านหลังอาคาร และ ระยะห่างจากเขตที่ดินของคนอื่น ก็จะประมาณนี้ครับ

ระยะร่นจากถนนสาธารณะ คือ ขอบเขตของถนนสาธารณะ มันจะครอบคลุมตั้งแต่ ทางคนเดินทั้งสองฝั่งและพื้นที่ผิวจราจรทั้งหมด ระยะร่น ของตัว อาคารจะต้องคำนวณ จากความกว้างของเขตทางเป็นหลัก

ถนนสาธารณะความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ระยะถอยร่นอาคาร ร่นจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 3 เมตร

ถนนสาธารณะความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากกึ่งกลางถนนสาธารณะ อย่างน้อย 6 เมตร

ถนนสาธารณะความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไปแต่ไม่เกิน 20 เมตร ระยะถอยร่นอาคารจากเขต ที่ดิน 1 ใน 10 ของความกว้างถนน

ถนนสาธารณะความกว้างตั้งแต่ 20 เมตรขึ้นไป ระยะถอยร่นอาคารจากเขตที่ดิน อย่างน้อย 2 เมตรถ้าจะยึดหลัดตามการสร้างตัวอาคาร หรือ บางท่าน มีออเดอร์ ชัดเจนจากลูกค้าว่าต้องการ สร้างบ้าน อาคารพาณิชย์ สร้าง คอนโด สร้างอะไรก็แล้วแต่ ต้องยึดหลักประมาณนี้ครับ ลองฝึกดูแล้วลองเอากระดาษ ปากกาไม้บรรทัดลองขีดๆเขียนๆลงกระดาษดูว่ามันสร้างได้ จริงมั้ยสร้างได้เท่าไหร่ สร้างได้พื้นที่กี่ตารางเมตร เวลาสร้างขายแล้วมันต้องขายราคาเท่าไหร่ ขายไปมันจะคุ้มมั้ยกับราคาที่ดินที่จะซื้อหรือไม่ ถ้าขายแพงไปจะขายออกมั้ย แต่มันก็มีอีกหลายส่วนที่ต้องนำมาประกอบกันครับ

#แนวร่นอาคารจากถนนหรือทางสาธารณะ

#แบบที่ 1. อาคารพักอาศัย (สูงไม่เกิน 3 ชั้น สูงไม่เกิน10.00 เมตร พื้นที่รวมไม่เกิน 1,000 ตรม. หรืออาคารอยู่อาศัยรวม (สูงไม่เกิน 2 ชั้นสูงไม่เกิน 8.00 ม.และไม่ใช่อาคารขนาดใหญ่)

1.1 ถ้าถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 6.00 ม.ระยะร่นอาคารจากกึ่งกลาง ถนนสาธารณะ อย่างน้อย 3.00 เมตร

1.2 ถ้าถนนสาธารณะกว้างมากกว่าง 6.00 ม.ร่นแนวอาคารห่างจากถนนสาธารณะ ดังนี้ – สูงไม่เกิน 3 ชั้น, พื้นที่ไม่เกิน 300 ตรม.ร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 0.50 เมตร

– สูงไม่เกิน 3 ชั้น, พื้นที่เกิน 300 ตรม.ร่นจากเขตถนนอย่างน้อย 1.00 ม.

#แบบที่ 2. อาคารพาณิชย์ อาคารอยู่อาศัยรวมห้องแถวตึกแถว และอาคารอื่นๆที่มิใช่ตามแบบที่ 1.

2.1 ถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 10.00 ม.ร่นแนวอาคารจากกึ่งกลาง ถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 6.00 ม.

2.2 ถนนสาธารณะกว้างมากกว่า 10.00 ม. แต่ไม่เกิน 20 เมตร ร่นแนวอาคารจากเขตถนน อย่างน้อย 10% ของความกว้างถนน

2.3 ถนนสาธารณะกว้างมากกว่า 20.00 ม. ร่นแนวอาคารจากเขตถนนอย่างน้อย 2.00 ม. (ทั้งนี้ถ้าอยู่ในถนนที่มีการบังคับระยะร่นไม่น้อยกว่า 6.00 ม. ของกรมทางหลวงหรือ 15.00 ม. เป็นข้อบังคับ ของกทม.)

#ระยะร่นจากตัวอาคารด้านหน้าด้านหลังด้านข้างอาคาร

#กรณีที่ 1. ห้องแถว ตึกแถว

1.1 สูงไม่เกิน 3 ชั้น ไม่อยู่ริมทางต้องมีพื้นที่ว่างด้านหน้าอาคารอย่างน้อย 6.00 เมตร

1.2 สูงเกิน 3 ชั้น ไม่อยู่อยู่ริมทางสาธารณะ ต้องมีที่ว่างด้านหน้าอาคารอย่างน้อย 12.00 ม. (ตั้งแต่ 4 ชั้นขึ้นไป)

1.3 ต้องมีที่ว่างเป็นทางเดินหลังอาคารอย่างน้อย 3.00 ม.

1.4 ต้องมีที่ว่างห่างเขตที่ดินด้านข้างอย่างน้อย 2.00 ม.

1.5 ติดต่อกันได้ไม่เกิน 10 ห้อง และยาวรวมกันไม่เกิน 40 ถ้าหน้ากว้าง 5 ม.ทำได้ 8 ห้อง ถ้าสร้างหน้ากว้า 4 ทำได้ 10 ห้อง คือห้ามเกิน 40

1.6 ทุก 10 ห้องต้องมีที่เว้นว่างไม่น้อยกว่า 4.00 ม.

#กรณีที่ 2 อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน อาคารอยู่อาศัยรวมและอาคารอื่นๆ (ยกเว้นอาคาร อยู่อาศัย สูงไม่เกิน 3 ชั้น ที่มิใช่อยู่อาศัยรวม อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 2 ชั้น และสูงไม่เกิน 8.00 ม.)

2.1 สูงไม่เกิน 3 ชั้น ไม่อยู่ริมทางสาธารณะ ต้องมีที่ว่างหน้าอาคาร อย่างน้อย 6.00 ม.

2.2 สูงเกิน 3 ชั้น ไม่อยู่ริมทางสาธารณะ ต้องมีที่ว่างหน้าอาคารอย่างน้อย 12.00 ม.

2.3 ที่ว่างหน้าอาคารตามข้างต้น ต้องมีความยาวไม่น้อยกว่า 1/6 เท่าของเส้นรอบรูปตัว อาคารนั้น และต้องไปต่อเชื่อมกับถนนภายในกว้างไม่น้อยกว่า 6.00 ม. เพื่อออกสู่ถนน สาธารณะได้(ถ้าเป็นถนนภายในที่ผ่านช่องลอดในอาคารอื่นต้องสูงไม่ต่ำกว่า 5.00 ม.

2.4 ต้องมีที่ว่างเป็นทางเดินหลังอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 2.00 ม.ยาวมากเลยใช่มั้ยครับยังมี อีกเดี๋ยวมาต่อครับ

#รวยด้วยอสังหาริมทรัพย์ #นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ #นายหน้า #ฝากขาย #ฝากเช่า #จำนอง #ขายฝาก

https://www.youtube.com/watch?v=97v6vgHpuEo