สิ่งสำคัญที่นักลงทุนมือใหม่ต้องรู้

อสังหาง่ายๆ สไตล์ บ้านๆ

วันก่อนผมได้โพสเรื่องเกี่ยวกับ ขั้นตอนการทำงานและยกตัวอย่างไปหลายเรื่องรวมทั้งที่เหตุผลที่ ลูกค้าที่ซื้อคอนโด เขาซื้อทำไมเยอะแยะหลายห้อง แล้วมีช่วงหนึ่งที่ได้กล่าวถึง เรื่อง Yield แล้วมี เพื่อนท่านหนึ่งถามเข้ามา ว่าแล้วไอ้ Yield ที่ว่านี้มันคืออะไรมันเกี่ยวอะไรกับคอนโด วันนี้เอาเป็นว่า เปลี่ยนจากให้ข้อมูลนายหน้าไปเอาใจคนที่สนใจจะลงทุนแทน ก่อนนะครับ เริ่มต้นผมต้องบอกก่อนว่า ไอ้ที่เรียกว่า Yield ( ยิล ) แต่ไม่ใช่ ยิว ที่เป็นฝรั่งแขกขาวนะครับ 555+ Yield ตัวนี้ชื่อเต็มๆของเขาคือ Rental Yield ถ้าท่านใดเป็นนักลงทุนจะรู้ดีครับ Rental Yield ก็คือ เงินค่าเช่าหรือผลตอบแทน ที่ได้จากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เรานั่นแระครับ แต่ถ้าคนที่เขาจะลงทุนอย่างซื้อคอนโดมาปล่อย เช่าเขาจะคำนวนตัวนี้เป็นหลักว่าถ้าซื้อคอนโดมาแล้ว มันจะคุ้มกับการลงทุนมั้ยล่ะครับ ตามจริง Rental Yield ตามมาตรฐานทั่วไปเขาจะคิด ที่ 6-8 % อ่ะนะ ถ้าจะลงทุนถึงจะคุ้ม คือเอาง่ายๆ ผลตอบแทน ที่เราลงทุนอย่างน้อยมันต้องให้เกินอัตราดอกเบี้ยธนาคาร 2 % ถ้าใครคิดจะซื้อคอนโด มาปล่อยเช่าแล้วคิดว่าจะเอาค่าเช่า มาผ่อนค่างวดคอนโด คือเหมือนว่าจับเสือมือเปล่า ไม่ต้องลงทุนอะไรประมาณนั้น ถ้าใครเครดิตดีว่างั้นเถอะครับแต่ก่อนฮิตกันมากๆครับ แล้วไอ้ Rental Yield ที่ว่าเขา มีวิธีคิดกันยังไงล่ะ มาครับผมจะอธิบายคร่าวให้ฟังเท่าที่พอรู้ครับ

วิธีคิดคำนวณ Rental Yield จริงๆมันมีหลาย

แบบผมจะเอาแบบที่คนทั่วๆไปชอบนำมาคิดกัน ส่วนมากหลักๆก็จะมี 3 แบบ

Gross Rental Yield คือ การคำนวณแบบง่ายๆแต่มันไม่ค่อยชัวร์ เป็นการคิด อัตราผลตอบแทน จากการให้เช่าเบื้องต้น

#สูตรการคำนวณ

ค่าเช่าที่คิดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี _______________________________ X 100 ราคาที่เราซื้อมา

#ตัวอย่าง :

เราซื้อคอนโดแถวรัชดามาในราคา 3,500,000 บาท ปล่อยให้ราคาค่าเช่าเดือนละ 22,000 บาท คือเราคิดไปเองว่าจะมีผู้เช่าจะอยู่ในสัญญาเช่าตลอดทั้งปี 1 ปี ดังนั้นค่าเช่าที่คิดว่าจะได้รับจากค่าเช่าคอนโดตลอดทั้งปีจะเท่ากับ 22,000 x 12 = 264,000 บาท เราก็จะคิดคำนวณ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า ได้ = (264,000 ÷ 3,500,000) x 100 = 7.54% ต่อปี แต่ว่า ผมบอกได้เลยว่า หายาก จะมีเช่าและมีรายได้เต็มแบบนี้ตลอดปีไม่มีหักค่าใช้จ่ายอะไร บางปี อาจจะมีช่วงห้องว่างยาว ช่วงหาคนเช่าใหม่เราคิดเผื่อ ตรงนี้ด้วย ถึงบอกว่ามันไม่ค่อยชัวร์ครับแต่ถ้าคิดคำนวณแบบนี้ก็เหมาะกับสายเงินเย็นครับไม่ไปเอา ดอกเบี้ยมายุ่งเกี่ยว

มาดูตัวที่ 2 ครับ

Net Rental Yield คือ อันนี้ละเอียดขึ้นมาหน่อยเป็นการคิด อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ มีการ เอารายจ่ายต่างๆมาหักเพิ่มขึ้น สูตรเหมือนกัน

#สูตรการคำนวน

ค่าเช่าที่คิดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี _____________________________ X 100 ราคาที่เราซื้อมา

สูตรเหมือนกัน แต่ต่างกันตรงที่ไม่คิด ค่าเช่าเต็ม 12 เดือนเพราะเผื่อช่วงว่างและลูกค้าออก่อนไว้ครับ

#ตัวอย่าง :

เราซื้อคอนโดย่านรัชดาฯ มาราคา 3,500,000 บาท จากนั้นปล่อยเช่าคอนโดราคา 22,000 บาท/เดือน เป็นระยะเวลา12 เดือนแต่นำมาคิดแค่ค่าเช่า 10 เดือนเผื่อไว้ เพราะฉะนั้นค่าเช่าที่เราจะได้ จาก ปล่อยเช่าคอนโดคือ (22,000 x 10)=220,000 บาททีนี้เราต้องมีจ่ายค่าอย่างอื่นอีกอย่างค่าส่วนกลาง ก็คือพวกค่าขยะค่ายามนั่นแระครับ จ่ายให้แก่นิติบุคคลทุกเดือน เดือนละ 3,000 แต่ค่าใช้จ่าย นี้เราต้องเอาคิดรวมทั้งปีเลยนะ 12 เดือน ไม่ใช่ไปคิดเผื่อเหมือนค่าเช่า 555+ อันนี้ค่าใช้จ่ายฟิกซ์ ตายตัวหลบไม่ได้ ของนิติ (3,000 x 12) = 36,000 บาท

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (220,000 – 36,000) = 184,000 บาท Net Rental Yield = (184,000 ÷ 3,500,000) x 100 = 5.25% ต่อปี

ตามมาด้วยตัวที่ 3 ครับ

Cash on Cash Rental Yield คือ การคิดจากค่าใช้จ่ายต่างๆหักลบกลบหนี้ จากการปล่อยเช่า แล้วมาคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปีนั้นที่เราปล่อยให้เช่า

#สูตรการคำนวณ

ค่าเช่าที่คิดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี _____________________________ X 100 ราคาที่เราซื้อมา

#ตัวอย่าง :

เราซื้อคอนโดย่านอ่อนุช มาราคา 4,000,000 บาท แล้วเอามาปล่อยเช่าคอนโดราคา 28,000 บาท/เดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน แต่นำมาคิดแค่ค่าเช่า 10 เดือน เผื่อไว้ เหมือนเดิมครับ เพราะฉะนั้นค่าเช่าที่ เราจะได้ จากการปล่อยเช่าคอนโดคือ (28,000 x 10) = 280,000 บาททีนี้เรามีจ่ายค่าอย่างอื่นอีกอย่างค่าส่วนกลาง ก็คือพวกค่าจ่ายให้แก่นิติบุคคลทุกเดือน เดือนละ 3 ,000 แต่ค่าใช้จ่ายนี้ต้องเอาคิดรวมทั้งปี 12 เดือน 3,000 x 12 = 36,000 บาท และมีค่าซ่อมแซม ส่วนต่างๆประมาณการไว้ เผื่อคร่าวๆ 10,000 (ค่าจิปาถะ) ตลอดทั้งปี

เค่าเช่าที่คิดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ = (280,000–36,000)-10,000=234,000 บาท

Cash on Cash Rental Yield = (234,000 ÷ 4,000,000) x 100=5.85% ต่อปี

คือบางครั้งเราต้องดูหลายๆปัจจัย เข้ามารวมกันทั้งหมดและวิเคราะห์ให้ดีครับถ้าไม่งั้นเจ้งแทนที่ จะคิดว่ากู้เงินได้ เครดิตดี แล้วซื้อมาปล่อยเช่า กะว่าจะเอาค่าเช่ามาผ่อนในตัวมันเอง นั่นแระครับ โจทย์จะหาโครงการ Yield ดีๆจากที่ไหนครับ ยังไงเท่าๆที่ดู ตอนนี้เริ่มยาวไปแล้วครับ ท่านใดที่อ่านต่อมาได้ขนาดนี้ก็คงต่อได้ครับ ขอต่ออีกนิดไหนๆก็มาไกลแล้ว Yield มันจะมีอีกแบบนึงครับเพิ่งนึกได้ แบบการรันตีครับ Yield Guarantee คือ การการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าจากผู้ประกอบการ พอดีผมรู้จักเพื่อนคนนึงที่เขาทำโครงการ เขาจะทำลักษณ์ที่ว่า เขาขายให้เราแล้วเขาการันตี ค่าเช่าให้เราด้วยเลย แต่เขาต้องเป็นคนบริหารจัดการลูกค้าที่มาเช่าเองประมาณนี้ครับ

ออลืมไป วันนั้นผมก็พูดถึง Cap Gain มาถึง ขั้นนี้แล้วเอาให้จบเลยแล้วกันมันต่อเนื่องกันครับ

Cap Gain ที่ผมพูดถึงก็ คือ Capital Gain นั่นเอง

Capital Gain คือ เอาภาษาบ้านๆที่ผมเข้าใจก็คือการที่เราซื้อคอนโดมาปล่อยเช่าแล้วปล่อยไปสักช่วงหนึ่งแล้ว มีลูกค้ามาถามซื้อคอนโดเรา แล้วเราก็ปล่อยขายให้เขา โดยเอากำไรส่วนต่างครับ

#ตัวอย่าง

ผมซื้อคอนโดแถวทองหล่อมา 6,000,000 บาท ผ่านไป 5 ปี มีต่างชาติมาถามซื้อต่อ 8,000,000 บาท แสดงว่าผมมีกำไร จากการขายคอนโด คิดเป็น

กำไร Capital Gain = ___________________100 % ราคาที่ซื้อ

เรามี Capital Gain 33.33 % เฉลี่ยต่อปี 6.66 %

สรุป Yield ที่น่าลงทุน ก็คือ ประมาณ 6-8 % แต่ต้องดูอุตราเงินกู้คุณด้วยนะครับ ไม่ใช่กู้มาร้อยละ 7 % Yield 8% เอาเป็นว่า ต้องดู ว่าอย่างน้อยก็ให้เกิน ดอกเบี้ยไว้ 2 % นะครับ

_____________________________

#อบรมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ #อบรมตัวแทนนายหย้า #หลักสูตรนายหน้าออาไลน์ #นายหน้าตัวแทน #รับจัดหาทรัพย์เพื่อการลงทุนทั่วประเทศ #นายหน้าออนไลน์ #ขายฝาก #จำนอง #ฝากขาย #ฝากเช่าอสังหา